Despejo: quando o proprietário pode solicitar (inclusive sem inadimplência) e quais são os direitos do inquilino

O despejo é uma das medidas jurídicas mais delicadas na relação entre locador e locatário.
A maioria das pessoas acredita que o despejo só ocorre por *falta de pagamento, mas a lei prevê diversas situações em que o proprietário pode solicitar o imóvel *mesmo sem que haja inadimplência.

Ao mesmo tempo, o inquilino possui direitos importantes que precisam ser respeitados, garantindo equilíbrio e proteção contratual.

A seguir, veja quando o despejo é permitido e quais são as garantias legais para ambas as partes.

Quando o proprietário pode pedir despejo

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) lista várias hipóteses em que o proprietário pode solicitar a retomada do imóvel.
E sim: nem sempre o motivo é falta de pagamento.

Veja as principais situações.

1. Despejo por falta de pagamento

É o caso mais conhecido. O proprietário pode pedir a retomada do imóvel quando:

O aluguel não é pago;
Encargos como água, luz, IPTU ou condomínio estão atrasados;
O inquilino recusa propostas de acordo previstas em lei.

Nesses casos, o inquilino geralmente tem possibilidade de purgar a mora (pagar o que deve) dentro do prazo legal, evitando o despejo.

2. Despejo por término do contrato (não renovação)

Quando o contrato é por prazo determinado (ex.: 12, 30 ou 36 meses) e o prazo chega ao fim, o proprietário pode solicitar a desocupação sem necessidade de justificar.
O inquilino deverá deixar o imóvel no prazo informado na notificação.

Se o contrato virou *prazo indeterminado, é possível retomar o imóvel mediante *notificação prévia, geralmente com 30 dias.

3. Despejo por denúncia cheia (necessidade do proprietário)

Mesmo sem inadimplência, o locador pode pedir o imóvel quando:

Precisa usar o imóvel para morar;
Precisa que familiares diretos morem no local;
Deseja realizar reforma estrutural que exige a desocupação;
Deseja demolir o imóvel.

Nesses casos, deve haver comprovação da necessidade.

4. Despejo por denúncia vazia

Na locação residencial sem garantia (quando não há fiador, seguro-fiança ou caução), o proprietário pode pedir o imóvel *a qualquer momento, sem explicar o motivo, mediante *notificação de 30 dias.

É uma das poucas hipóteses em que não há necessidade de justificar a retomada.

5. Despejo por uso próprio de imóvel comercial (ponto de referência)

Em alguns tipos de locação não residencial, a lei permite que o proprietário tome o imóvel para exploração direta da atividade, desde que atendidos requisitos específicos.

6. Despejo por infração contratual

O proprietário pode pedir despejo mesmo com aluguel em dia quando o inquilino:

Usa o imóvel para atividade proibida;
Faz obras sem autorização;
Prejudica vizinhos;
Instala comércio onde deveria ser residencial;
Descumpre regras do condomínio;
Subaluga o imóvel sem consentimento.

Aqui, a inadimplência não é necessária — basta a violação contratual.

7. Despejo para venda do imóvel

Quando o proprietário vende o imóvel, o inquilino tem direito de preferência para comprar.
Mas se não houver interesse, o comprador pode pedir a desocupação, respeitando:

Prazo de 90 dias (quando notificado pelo antigo ou novo proprietário);
Regras do contrato vigente.

Quais são os direitos do inquilino?

Mesmo quando o proprietário tem o direito de solicitar o despejo, o inquilino possui proteções legais importantes.

1. Direito à notificação prévia

Exceto em casos de inadimplência, o inquilino deve ser notificado com prazo razoável para desocupação — normalmente 30 dias, podendo variar conforme a situação.

2. Direito de preferência na compra do imóvel

Se o imóvel for colocado à venda, o inquilino deve ser:

Informado por escrito;
Notificado sobre o preço e condições;
Dado prazo para manifestar interesse.

Se a venda ocorrer sem oferecer a preferência, o inquilino pode anular a venda ou pleitear indenização.

3. Direito de defesa em ação de despejo

Nenhum inquilino pode ser retirado do imóvel de forma imediata ou sem processo legal.
A ação de despejo permite apresentar defesa, provas e contestação.

4. Direito à purgação da mora (quando há atraso)

Se houver atraso no pagamento, o inquilino pode depositar o valor devido dentro do prazo legal e permanecer no imóvel.

5. Direito a condições dignas

O proprietário não pode:

Cortar água ou luz para forçar saída;
Aumentar aluguel de forma arbitrária;
Constranger o inquilino;
Entrar na propriedade sem autorização.

Isso configura abuso de direito e pode gerar indenização.

6. Direito ao cumprimento do contrato

Se o contrato estiver vigente e com garantias válidas, o locador só pode pedir o imóvel nas hipóteses previstas em lei.

Como o advogado ajuda nos casos de despejo

Tanto locadores quanto locatários se beneficiam do acompanhamento jurídico.

Para o proprietário, o advogado auxilia em:

Analisar qual hipótese legal permite o despejo;
Redigir notificações corretas;
Evitar nulidades;
Propor ação de despejo;
Recuperar o imóvel com rapidez e segurança jurídica.

Para o inquilino, o advogado auxilia em:

Verificar se o pedido de despejo é legal;
Apresentar defesa e documentos;
Negociar prazos e acordos;
Evitar abusos;
Garantir que seus direitos sejam respeitados.

Perguntas frequentes

1. O proprietário pode pedir despejo sem motivo?
Depende. Se a locação não tiver garantia, pode — desde que com notificação de 30 dias.
Nas demais situações, deve haver uma justificativa prevista na lei.

2. O inquilino pode ser despejado mesmo pagando em dia?
Sim. Infrações contratuais, término de contrato, reformas estruturais e uso próprio são motivos legítimos.

3. O despejo é imediato?
Não. Sempre há prazo legal, notificação adequada e direito de defesa.

4. O proprietário pode cortar água/luz para o inquilino sair?
Não. Isso é proibido e configura ilícito, podendo gerar indenização.

5. Se o imóvel for vendido, preciso sair imediatamente?
Não. Há prazos específicos e direito de preferência na compra.

Conclusão

O despejo é um procedimento legal que protege o direito de propriedade, mas também garante que o inquilino tenha segurança, prazo e defesa adequados.
Tanto locadores quanto locatários devem conhecer seus direitos para evitar abusos, conflitos e prejuízos.

Se estiver enfrentando uma situação de despejo — seja como proprietário ou inquilino — procure um advogado especializado em direito imobiliário.
A orientação profissional é essencial para garantir que o processo ocorra de forma rápida, justa e dentro da legalidade.