A compra de um imóvel é um dos maiores investimentos da vida de qualquer pessoa.
No entanto, situações imprevistas — como dificuldades financeiras, atrasos na obra, problemas contratuais ou mudanças de planos — podem levar o comprador a desistir do negócio.
Quando isso acontece, surge a dúvida: é possível fazer o distrato sem prejuízos abusivos e ainda conseguir a devolução do que já foi pago?
A resposta é sim, desde que o processo seja feito de forma correta e amparado pela lei.
A seguir, entenda como funciona o distrato imobiliário, em quais situações a devolução é obrigatória e quais são os direitos do consumidor.
O que é o distrato imobiliário?
O distrato é o procedimento que encerra o contrato de compra e venda de um imóvel, como apartamentos na planta, lotes ou unidades prontas.
Ele serve para formalizar a desistência e definir:
- Quanto será devolvido ao comprador;
- Como será feita a devolução;
- Se há multa contratual;
- Obrigações de ambas as partes.
O distrato não é apenas um pedido informal — é um direito previsto em lei.
Quando é possível pedir o distrato imobiliário?
O distrato pode ser solicitado em diversas situações, como:
1. Dificuldades financeiras do comprador
Problemas econômicos imprevistos podem tornar impossível continuar pagando as parcelas.
A lei garante o direito ao distrato — com retenção limitada.
2. Atraso na entrega da obra
Se a construtora ultrapassa o prazo de entrega (incluindo a tolerância contratual, normalmente de 180 dias), o comprador pode:
- Pedir distrato com devolução integral dos valores;
- Permanecer no contrato e pedir indenização pelo atraso.
3. Problemas no empreendimento
Mudanças não previstas na planta, área real menor que a anunciada, falhas estruturais ou descumprimento do projeto.
4. Descumprimento contratual pela construtora
Como cobrança de juros ou taxas indevidas, não emissão de documentos ou alterações contratuais sem acordo.
5. Desistência voluntária
Mesmo sem motivo específico, o comprador pode desistir — mas há regras para a devolução.
Quanto o comprador tem direito a receber no distrato?
Isso depende do motivo do distrato.
1. Distrato por culpa da construtora
(Ex.: atraso na obra, vícios, descumprimento contratual.)
➡️ Devolução integral (100%) dos valores pagos.
➡️ Correção monetária + juros + eventuais indenizações (lucros cessantes, aluguel, danos materiais).
➡️ Sem multa.
Nesses casos, o consumidor não deve assumir nenhum prejuízo.
2. Distrato por iniciativa do comprador
Quando o comprador desiste sem culpa da construtora, a lei estabelece que:
➡️ A construtora pode reter até 25% dos valores pagos.
➡️ Em casos de lote do patrimônio de afetação, a retenção pode chegar a 50%, conforme a Lei nº 13.786/2018.
➡️ O restante deve ser devolvido.
Importante: retenções maiores do que as permitidas pela lei são consideradas abusivas e podem ser reduzidas judicialmente.
Como funciona a devolução do dinheiro?
A devolução pode ocorrer:
- À vista; ou
- Parcelada (em até 12 vezes, segundo práticas comuns do mercado e jurisprudência).
O prazo de devolução começa a contar da assinatura do distrato ou da decisão judicial.
No caso de *atraso na entrega da obra, a devolução costuma ser *imediata e integral.
O que o comprador não é obrigado a pagar
A construtora não pode descontar:
- Comissão de corretagem (quando não informada previamente);
- Taxa de assessoria técnica imobiliária (SATI);
- Taxas administrativas indevidas;
- Multas abusivas acima do limite legal;
- Percentuais que ultrapassem o permitido pela Lei do Distrato.
Como pedir o distrato da maneira correta
Embora pareça simples, o distrato é um procedimento técnico.
A melhor forma de agir é seguir estes passos:
1. Análise completa do contrato
Um advogado especializado verifica:
- Cláusulas abusivas;
- Percentuais de retenção;
- Direitos violados;
- Possíveis indenizações.
2. Negociação extrajudicial
É possível resolver amigavelmente solicitando:
- Redução da multa;
- Devolução maior;
- Pagamento à vista;
- Correção monetária adequada.
Muitas construtoras cedem para evitar processo judicial.
3. Ação judicial (quando não há acordo)
Quando a construtora não cumpre a lei, o advogado pode entrar com ação pedindo:
- Devolução integral (ou maior);
- Redução de multa abusiva;
- Indenização por atraso ou danos;
- Nulidade de cláusulas ilegais.
A Justiça tem se posicionado amplamente a favor do consumidor em casos de retenções excessivas ou atrasos na obra.
Direitos do comprador no distrato
- Receber parte ou a totalidade dos valores pagos;
- Não ter valores retidos além do permitido pela lei;
- Ser ressarcido em casos de atraso;
- Ter acesso a contrato claro e sem abusos;
- Poder rescindir mesmo por dificuldades financeiras;
- Ser orientado por advogado especializado.
Perguntas frequentes
1. Posso desistir do imóvel mesmo depois de anos pagando?
Sim. A desistência é um direito, e a construtora deve devolver parte dos valores, respeitando o limite de retenção permitido.
2. A construtora pode reter mais de 25%?
Não, exceto em casos de patrimônio de afetação (máximo 50%). Acima disso, é considerado abusivo.
3. Se a obra atrasar, tenho direito a 100% de devolução?
Sim. Quando a culpa é da construtora, a devolução deve ser integral.
4. Recebo correção monetária sobre os valores pagos?
Sim. O valor devolvido deve ser atualizado.
5. Preciso de advogado para solicitar o distrato?
Sim. A presença de um advogado garante que você não aceite prejuízos abusivos e receba tudo o que a lei assegura.
Conclusão
O distrato imobiliário é um direito importante que protege o comprador contra prejuízos excessivos.
Seja por dificuldades financeiras, atraso nas obras ou descumprimento contratual, a lei garante mecanismos para encerrar o contrato sem perda abusiva de valores — e, em muitos casos, com ressarcimento integral.
Para garantir um distrato justo, procure um advogado especializado em direito imobiliário.
Com orientação técnica, é possível evitar abusos, recuperar valores e encerrar o contrato com segurança jurídica.
