Revisão de aluguel: quando e como pedir a revisão judicial do valor do aluguel

Com a instabilidade econômica e as constantes variações de preços no mercado imobiliário, é comum que proprietários e inquilinos se perguntem se o valor do aluguel ainda reflete a realidade.
Quando o preço se torna *excessivamente alto ou muito abaixo do valor de mercado, é possível solicitar a *revisão judicial do aluguel, garantindo equilíbrio e justiça na relação locatícia.

A revisão é um direito previsto na Lei do Inquilinato e pode ser utilizada tanto pelo locador quanto pelo locatário — desde que respeitados os requisitos legais.

A seguir, entenda *quando a revisão é possível, *como funciona o procedimento e quais direitos cada parte possui.

Quando pedir a revisão do valor do aluguel

A revisão judicial é cabível quando o valor do aluguel não corresponde mais ao valor de mercado, causando prejuízo a uma das partes.
A lei permite a revisão após 3 anos de vigência do contrato ou após o último reajuste livremente negociado entre as partes.

Veja as situações mais comuns:

1. Aluguel muito acima do mercado

O inquilino pode pedir revisão quando:

O valor atual do aluguel está fora da média da região;
Houve desvalorização do imóvel;
O imóvel apresenta problemas estruturais não previstos;
A situação financeira do mercado mudou significativamente.

Nesses casos, a revisão pode reduzir o valor, mantendo a relação justa.

2. Aluguel muito abaixo do mercado

O proprietário pode pedir revisão quando:

O valor cobrado está defasado;
Houve valorização significativa da região;
Foram feitas melhorias estruturais no imóvel;
O reajuste anual (IGP-M ou outro índice) não acompanha a realidade local.

Aqui, a revisão pode aumentar o valor do aluguel para adequá-lo ao preço atual de mercado.

3. Mudanças econômicas relevantes

Mudanças abruptas, como inflação, crises financeiras, valorização ou desvalorização repentina da região, podem justificar o pedido de revisão — desde que passados os 3 anos exigidos pela lei.

Revisão x Reajuste: qual a diferença?

É comum confundir os dois, mas eles são bem diferentes.

Reajuste anual

Ocorre todo ano.
É definido no contrato.
Usa índice de inflação (IGP-M, IPCA, etc.).
Não exige ação judicial.

Revisão do aluguel

Só pode ser pedida após 3 anos.
O objetivo é ajustar ao valor real de mercado.
Requer negociação ou ação revisional.
Pode aumentar ou diminuir o valor.

Saber a diferença evita conflitos e pedidos indevidos.

Como pedir a revisão do aluguel

A revisão pode ser feita de duas formas: negocial (extrajudicial) ou judicial.

1. Tentativa de negociação extrajudicial

Antes de ir ao Judiciário, é recomendável tentar uma solução amigável.
Com apoio de um advogado, é possível:

Apresentar propostas de reajuste ou redução;
Utilizar avaliação imobiliária técnica;
Propor revisão gradual;
Formalizar termo aditivo ao contrato.

A solução amigável é mais rápida e econômica.

2. Ação revisional de aluguel

Quando não há acordo, a parte interessada pode propor a ação revisional, prevista na Lei do Inquilinato.

O juiz analisará:

Laudo de avaliação do imóvel;
Valores praticados na região;
Características do imóvel;
Condições econômicas atuais;
Propostas das partes.

Ao final, o juiz fixa um *valor justo, que pode *aumentar, reduzir ou manter o aluguel.

Durante o processo

A parte pode pedir aluguel provisório (um valor temporário até a decisão final);
O juiz pode conceder liminar fixando esse valor;
O contrato continua vigente normalmente.

Critérios que influenciam o valor revisado

O novo valor deve ser justo para ambas as partes, considerando:

Localização;
Estado de conservação;
Metragem;
Valor de mercado;
Valorização ou desvalorização do bairro;
Imóveis semelhantes na região.

Peritos podem ser nomeados pelo juiz quando necessário.

Direitos do locador e do locatário

Direitos do inquilino

Solicitar redução quando o aluguel estiver acima do mercado;
Ser notificado corretamente durante o processo;
Pagar valor provisório até a decisão;
Permanecer no imóvel enquanto o processo tramita (salvo exceções legais).

Direitos do proprietário

Solicitar aumento quando o aluguel estiver defasado;
Requerer aluguel provisório mais adequado;
Recorrer da decisão se discordar do valor fixado;
Comprovar valorização ou melhorias estruturais.

Por que contratar um advogado?

A revisão de aluguel envolve avaliação de mercado, petições técnicas e análise jurídica detalhada.
Um advogado especializado auxilia em:

Avaliação documental e contratual;
Análise técnica do valor de mercado;
Elaboração da notificação extrajudicial;
Propositura da ação revisional;
Defesa contra pedidos abusivos;
Acompanhamento de perícias e audiências.

Com orientação profissional, as chances de uma revisão justa — seja para aumentar ou diminuir o valor — são muito maiores.

Perguntas frequentes

1. Posso pedir revisão antes de completar 3 anos de contrato?
Não. A lei exige 3 anos de contrato ou desde o último acordo livremente firmado pelas partes.

2. A revisão pode diminuir o valor do aluguel?
Sim. Tanto aumento quanto redução podem ocorrer, dependendo do valor de mercado.

3. O juiz pode impor aumento maior que o pedido?
Não. O juiz está limitado aos pedidos apresentados pelas partes.

4. A revisão suspende o contrato?
Não. O contrato continua vigente normalmente.

5. Posso ser despejado por pedir revisão?
Não. O simples pedido de revisão não é motivo para despejo.

Conclusão

A revisão judicial do aluguel é uma ferramenta essencial para manter o equilíbrio financeiro entre locador e locatário, garantindo que o valor cobrado esteja alinhado ao mercado.
Se o aluguel está muito alto ou muito baixo, a revisão pode ser a solução justa para ambas as partes.

Antes de tomar qualquer decisão, procure um advogado especializado em direito imobiliário.
Com orientação técnica, é possível negociar, ajuizar a ação correta e garantir um resultado seguro e equilibrado.